相關(guān)法律
（石政發(fā)[2007]39號 自2007年7月19日施行）
為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》及《石家莊市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市情況，制定本實(shí)施意見。
一、本市市內(nèi)各區(qū)（包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本意見。
二、城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指按照被拆遷房屋的區(qū)位、用途、新舊程度、建筑面積等因素，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行估價，確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額的行為。
拆遷估價的估價時點(diǎn)，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價的價格標(biāo)準(zhǔn)，為公開的市場價值，不受房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
房屋拆遷估價的價格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)以及被拆遷房屋室內(nèi)裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi)。
三、拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或個人均不得非法干預(yù)拆遷估價活動和估價結(jié)果。
四、市拆遷管理機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，組織拆遷估價機(jī)構(gòu)成立自律性行業(yè)組織，并籌建石家莊市拆遷評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會），其成員由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。
估價專家委員會應(yīng)按照法律規(guī)定辦理社團(tuán)法人登記手續(xù)。估價專家委員會應(yīng)當(dāng)建立專業(yè)人才庫。
五、從事拆遷估價的機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備與該拆遷項(xiàng)目規(guī)模相應(yīng)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級。擬參與拆遷估價的拆遷估價機(jī)構(gòu)，應(yīng)在該項(xiàng)目拆遷許可證頒發(fā)之日起10日內(nèi)，將初步整體估價報(bào)告、估價工作方案和估價人員情況報(bào)市拆遷管理機(jī)構(gòu)。市拆遷管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)向拆遷當(dāng)事人公示符合條件的拆遷估價機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。
六、被拆遷房屋所在地的業(yè)主委員會、居民委員會、街道辦事處或拆遷實(shí)施單位自公示之日起15日內(nèi)，組織被拆遷人選定拆遷估價機(jī)構(gòu)。參加選擇的被拆遷人不應(yīng)低于全部被拆遷人的50%，選出的估價機(jī)構(gòu)所獲選票的比例不應(yīng)低于參加選擇的被拆遷人選票的50%.在規(guī)定的期限內(nèi)，不參加選擇的視為棄權(quán)。
逾期未選定估價機(jī)構(gòu)或選出的估價機(jī)構(gòu)有違規(guī)行為的，由拆遷人確定拆遷估價機(jī)構(gòu)。
七、拆遷估價機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人與估價機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。
拆遷估價機(jī)構(gòu)應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定收取評估費(fèi)，出具整體估價報(bào)告按差額定率累進(jìn)計(jì)算收費(fèi)，出具分戶估價報(bào)告按分戶估價結(jié)果收費(fèi)。
八、拆遷估價機(jī)構(gòu)接受委托后，不得轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓受托業(yè)務(wù)。拆遷估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。
九、拆遷估價機(jī)構(gòu)受理拆遷估價業(yè)務(wù)后，應(yīng)當(dāng)在拆遷地現(xiàn)場向拆遷當(dāng)事人公示本機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件和拆遷估價項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、拆遷估價人員的執(zhí)業(yè)資格證書、上崗證復(fù)印件，并向拆遷當(dāng)事人說明拆遷補(bǔ)償估價的依據(jù)、選用的估價方法、估價結(jié)果產(chǎn)生過程等。拆遷估價項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須是專職注冊房地產(chǎn)估價師。
十、拆遷估價機(jī)構(gòu)需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案或相關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)出示市拆遷管理機(jī)構(gòu)的證明，房產(chǎn)、國土資源管理部門以及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。
十一、被拆遷房屋的性質(zhì)和面積以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積有異議的，由當(dāng)事人提出書面申請，市規(guī)劃、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起5日內(nèi)按照各自的職責(zé)做出書面認(rèn)定。
被拆遷房屋的附屬物和室內(nèi)裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，由接受委托的拆遷估價機(jī)構(gòu)評估確定。
十二、拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可采用其他估價方法，但必須在估價報(bào)告中說明。
十三、合用廚房或合用廁所的住宅樓房及住宅平房附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)，按照拆遷同區(qū)域（位）普通單元式樓房的房地產(chǎn)市場價格乘以房屋附屬設(shè)施補(bǔ)償系數(shù)再乘以被拆遷房屋建筑面積確定。
十四、被拆遷住宅房屋土地使用權(quán)的面積，根據(jù)土地使用權(quán)證或市國土部門土地登記檔案的面積確定。
在合法土地使用權(quán)面積內(nèi)的被拆遷住宅房屋，其全部合法建筑面積（包括所有產(chǎn)權(quán)人的房屋）的容積率為065.低于065的，其多出部分的土地使用權(quán)面積，按拆遷同區(qū)域（位）住宅房屋（平房）房地產(chǎn)市場價格的50%予以補(bǔ)償。
十五、市城市房屋拆遷主管部門應(yīng)于每年5月底前，向市政府報(bào)告關(guān)于房屋拆遷區(qū)域（位）等級劃分、各類房屋的房地產(chǎn)市場價格和附屬設(shè)施補(bǔ)償系數(shù)，經(jīng)批準(zhǔn)后予以公布。
十六、拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價所必需的資料，并協(xié)助估價機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場勘察等工作。拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價機(jī)構(gòu)實(shí)地勘察而造成估價失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
拆遷估價人員進(jìn)行實(shí)地勘察時，必須佩帶上崗證，做好實(shí)地勘察記錄，如有必要應(yīng)拍攝相應(yīng)的影像資料�？辈煊涗浻蓪�(shí)地勘察的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。拆遷當(dāng)事人不簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷當(dāng)事人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在勘察記錄上做出說明。
十七、拆遷估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人予以公示，并到現(xiàn)場做出說明，聽取意見。公示期不得少于7日。
公示期滿后，拆遷估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報(bào)告和分戶估價報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報(bào)告。
十八、拆遷估價報(bào)告必須經(jīng)2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章方為有效。
房地產(chǎn)價格估價機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)從事拆遷估價業(yè)務(wù)的，必須以法人機(jī)構(gòu)名義出具估價報(bào)告，并經(jīng)2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，加蓋法人機(jī)構(gòu)公章。
十九、拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，可以自收到估價報(bào)告之日起5日內(nèi)，向估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核，也可以另行委托符合條件的估價機(jī)構(gòu)估價。另行委托的，評估費(fèi)由委托人支付。
二十、拆遷當(dāng)事人向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果變更的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報(bào)告；估價結(jié)果沒有變更的，應(yīng)出具書面通知。
拆遷當(dāng)事人另行委托估價機(jī)構(gòu)估價的，受委托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報(bào)告。
二十一、拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議，或者因另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且達(dá)不成一致意見的，應(yīng)自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托的估價報(bào)告之日起5日內(nèi)，向估價專家委員會申請技術(shù)鑒定。
二十二、估價專家委員會受理拆遷估價技術(shù)鑒定申請后，應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)，指派3人以上單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。并應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定對象的實(shí)施程序、依據(jù)、技術(shù)路線、方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式以及估價人員的資格等，出具書面鑒定意見。估價報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報(bào)告；估價報(bào)告存在問題的，拆遷估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正，重新出具估價報(bào)告。
二十三、鑒定組成員與參與該項(xiàng)目評估的估價機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)自行回避。估價機(jī)構(gòu)有義務(wù)配合估價專家委員會開展鑒定工作。
二十四、估價專家委員會成員、拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其技術(shù)鑒定意見或者估價結(jié)果無效。
二十五、拆遷管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對拆遷項(xiàng)目估價的監(jiān)督。對違反城市房屋拆遷管理法規(guī)規(guī)章的，應(yīng)依法做出處罰。對以虛假信息招攬業(yè)務(wù)，擾亂拆遷估價市場秩序的，以欺詐或回扣等不正當(dāng)手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的，轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的，經(jīng)估價專家委員會鑒定的報(bào)告累計(jì)三次存在問題的，以分支機(jī)構(gòu)名義出具拆遷估價報(bào)告或非專職注冊房地產(chǎn)估價師在拆遷估價報(bào)告上簽字的，應(yīng)記入其信用檔案；對情節(jié)嚴(yán)重的，予以公開曝光。
二十六、在城市房屋拆遷中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補(bǔ)償、安置方式的，對所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格按本意見進(jìn)行估價。
二十七、本意見自印發(fā)之日起施行，有效期五年，本意見施行前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目，不適用本意見。
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