怎樣買到即實用又經濟的住房 (1)
來源：河北新石房房地產估價有限公司 時間：2014/1/7 10:50:44 查看：
怎樣買到即實用又經濟的住房
主講人：河北新石房房地產估價有限公司 閆立鈞
想要買到一套即實用又經濟的住房，首先要解決的第一個問題，就是要轉變觀念，在頭腦冷靜的情況下確定目標。
我們首先要了解自己到底需要什么樣的房子,買房的目的是什么?買房能給我們解決什么問題，又能給我們帶來什么問題，我們買房的需要何種配套設施的房子?
總體來說,購房者大多數(shù)是基于兩種目的來購房的：一種是純粹的用于自身居住的消費型購房,如因結婚、成家、搬遷、教育、治病、移民等原因造成的純消費性購房.另一種是基于購房后期待升值的投資型購房,如倒房、炒房、出租、吞吐等目的引起的購房.不管是哪種目的和行為的購房,在我們要付錢定房時,一定要保持清醒的頭腦,不要一時沖動，一定要弄清楚自己到底需要什么樣的房子,自己買房子到底想解決什么問題,防止頭腦發(fā)熱買了房后又帶來一些無法解決的新問題.在現(xiàn)實中見到許多朋友,在交完購房定金后,又反悔要退房,經常是在交了定金的第二天就后悔了,托人找關系想方設法要退房,三年前,有個朋友看上了華脈新村的一套復式住宅樓,當時是又托人又找關系地非要購買這套房子,當時我問他“你真想買��？”他說“我確實喜歡這樣的躍層復式結構,你幫我說說情,優(yōu)惠一些,壓壓價”,當時開發(fā)商就說：“要這套房子的人很多,都看上這套房子了,真想要那就趕快交定金”,我的這位朋友當場就付了一萬元定金,高高興興地回家了.但第二天,他就急忽忽地找到我：“唉呀,真不好意思,昨天回家后,頭腦冷靜下來一想,躍層結構250多平方米,五室三廳我們一共二口人用不著買這么大的房子啊,你還是幫我說說把定金退了吧”.結果找到開發(fā)商,開發(fā)商說定金的錢已經交給施工隊了,現(xiàn)在要不回來,以后再說吧,就這樣,三年多了,他的一萬元定金到現(xiàn)在也沒要回來。
我講這個例子,就是要提醒大家,在購房交錢時,一定要頭腦冷靜,考慮清楚,自己需要不需要這樣的房子.不能因為“喜歡”就購買,我們每個人喜歡的東西多了,我們不可能都能買過來。
房產這種商品,不同于一般的商品,它具有不可移動性、價值量大、流動性差等特點,如果不是因為非常迫切非買不可的話,那么我奉勸大家在買房時最好考慮一下風險問題,所謂風險,我們做任何事情都存在風險.同樣,買房子也是存在風險的,從房地產投資的角度來說,風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小. （俗話說的好：“有錢不買半年閑”如果是以投資為目的,就要考慮是長期投資還是短期投資.）我們購房子做什么用,我們到底需要什么樣的房子,如果是為了解決孩子上學,那就要在學校周邊區(qū)位找房子,除水電設施要保證外,暖氣和煤氣的配套可以放在次要位置.如果是為了養(yǎng)老,可以選擇環(huán)境優(yōu)雅,配套齊全,如水、電、暖、煤氣齊全的, 物業(yè)管理良好的小區(qū),如果是有車族,就要考慮小區(qū)有無停車位.如果是為了投資升值就要考慮它有沒有升值潛力. 如果是要治病養(yǎng)病，那可以住的近一些。
二、買房要解決的第二個問題：確定價格范圍—掂量口袋分量。
在解決了買房的目的和需求目標之后，就要考慮個人的承受能力，總價值在多少錢的房子可以接受。一定要量力而行，不要盲目跟風，也不要入不敷出。
例①、98年世紀花園開盤時，我第一個到了現(xiàn)場，排名第8。記得是前20名有高爾夫會員卡，價值10萬元，我到了現(xiàn)場，又到世紀公園轉了一圈兒，怎么看怎么覺得這房子太好，就交了二千元定金，但回家后發(fā)了大愁，是無論如何也湊不齊這首付款，當時是求爺爺告奶奶給別人下跪的想法都有，但是還是找不來錢，最后不但沒買到甚至2000元定金也沒了，最后是干著急啊。
如何判斷自己的購買力和承受力呢？如何根據(jù)自己的收入來判斷房價是不是合適呢？我們河北新石房房地產估價有限公司的技術部給大家總結了三條標準：
第一條是房價與居民每年可支配收入的比例。“這個比例一般是3到6”，也就是說，總房價應該是家庭全年稅后可支配收入的3到6倍。比如一個家庭全年稅后要支配4萬元的話，可以買24萬元以下的房子。
第二條是買房每個月支付的按揭跟家庭月收入的比例，“這個比例應該是25%到35%”，或者說，購房者每月支付的房貸按揭，不能超過家庭月收入的三分之一。 比如一個家庭的月收入是3000元，那購房的按揭款應該是1000元，我們新石房估價公司的估價師經過測算，認為貸款期限在10年至15年的最經濟也最合算。超過15年或底于10年的貸款是應該慎重考慮的。
第三條是購房者總負債率與每個月總收入的比例�！翱傌搨适莻�什么概念呢，就是你房子的按揭、車子的按揭，教育按揭，信用卡的透支……所有的負債分攤到每個月要交的按揭，除以你每個月的工資，這個數(shù)不能超過50%�！�
這三個指標，每位購房者都應該心中有數(shù)，如果算下來，房價高出這三條標準很多，買房子就不合適。這個時候不如租房，租房支付的成本是較低的。如果每位普通百姓在購房時都能從這些標準出發(fā)慎重考慮和決策。而且我們就不會產生很大的負債，我們生活的很悠閑很快樂，房價就不會過快地上漲了。
三、買房要考慮的第三個步驟：過濾信息.
我們可以聽廣播、看電視、看報紙、訪中介等方式來獲取有關房屋的信息，通過這些信息渠道，來篩選出幾個比較符合條件的房源。再根據(jù)自己的要求和承受能力來選擇購買商品房還是二手房,可以通過電臺、電視、報紙、中介等信息渠道來篩選出幾個比較符合條件的房源.
俗話說“貨比三家”雖然房地產有獨一無二性和供給有限性等特點,但針對單套房屋仍然是可以被替代的,我們在做評估時要遵循的一種原則叫做“替代原則”,同樣我們在購房時,也要遵循“替代原則”,我們看中了一套房子,在談價錢之前,首先要考慮周圍是不是有可以替代的其他房源.
四、買房要考慮的第四個因素：咨詢有關房地產估價方面的專業(yè)人士,從地理位置、配套設施、環(huán)境、物業(yè)、樓層、質量、價位等多方面來比較各個房源的優(yōu)缺點,由專業(yè)人士提供客觀理智的意見.
我們在購房時,一定要咨詢有關專業(yè)人士,俗話說“隔行如隔山”你再聰明,再能干有些行內的行情、內幕你都不可能十分地了解, 所以花點咨詢費比少花冤枉錢要合適。
作為我們房地產估價師，總是以房屋的成本價格來核算每套房子值不值，但這也會受到局限，往往市場規(guī)律不是以你認為的價值來反映的。而是由價格來反映，市場價格的高低，很大程度是取決于買方的需求，甚至是賣方的炒作和買方的跟風。我們知道股票市場曾經火了一陣子，有哪個股民知道你所炒的股票實際價值到底多少？原值1元的被炒到了每股20幾元，而且在這個價值上被買來買去，又賣來賣去的，這樣的炒作是在脫離實際價值的資金來回轉移，最終受傷害的是最后的股東。有句話就是講三大傻嘛：“炒股炒成股東，倒房倒成房東，泡妞泡成老公�！蔽以僦v一個笑話，馬路上有一個人抬頭望天空，一動不動好像在看天上的什么東西，有人見了，也好奇地向天上看，后來越聚越多，許多人都往天上看，但是天上什么也沒有，什么也沒看到。這時，就有人問“你在看什么”那人回答“我什么也沒看，我的鼻子流血了，我抬頭是為了止血，不讓鼻血流出來�！蔽冶緛硎菧蕚淞艘淮蠖奄Y料，要告訴大家怎樣選購，怎樣抵制風險等，但我后來覺得，教給別人怎樣辦，不如教給別人一種理念，一種思路，我今天講的所有內容，概括起來就是“要想買到即實用又經濟的住房，那就是不要參與炒作，不要盲目跟風�！�
| 新石房表二 比較因素條件指數(shù)表 | |||||
| 比較因素內容/ 估價對象及可比實例 | 估價對象 | 案例A | 案例B | 案例C | |
| 交易價格 | 12800 | 14500 | 13500 | ||
| 交易時間 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 交易情況 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 區(qū)域因素 | 基礎設施情況 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 離市中心距離 | 100 | 100 | 100 | 105 | |
| 離主干道距離 | 100 | 100 | 99 | 98 | |
| 環(huán)境條件 | 100 | 100 | 102 | 102 | |
| 個別因素 | 交通狀況 | 100 | 100 | 100 | 105 |
| 用途 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 內外裝修情況 | 100 | 95 | 100 | 95 | |
| 入住時間 | 100 | 100 | 97 | 95 | |
| 編制人：河北新石房房地產估價有限公司 | |||||
通常會出現(xiàn)這樣的情況，購房者同時圈中了幾套房子，綜合情況都差不多，該買哪套不該買哪套拿不定主意。還舉上面的例子，兩套房，一套市區(qū)的兩居，一套郊區(qū)的三居，總房價差不多，假設購房者對這兩套房的交通位置和面積大小都可以接受，戶型朝向是各有千秋，選擇起來比較犯愁。當出現(xiàn)這種情況時，可以估算一下這些房的性價比來幫助自己決策。性價比是一個可以量化的指數(shù)，購房者可以從購房需求的幾個主要方面，諸如位置、價錢、戶型、物業(yè)、環(huán)境、配套、交通等方面列出各因素所占的百分比，然后對幾個項目分別進行分值評定。最后綜合分值高的房屋可以優(yōu)先考慮。這里需要說明的是，性價比雖然可以量化，但其中從需求因素到權重以及最后評定都是一種個人行為，所以性價比評定最好綜合多人的意見，這樣會比較客觀一些。
此外最好選一個成熟社區(qū)，這種社區(qū)人氣足，配套全，交通好，管理優(yōu)，開發(fā)商的實力強，生活的大環(huán)境有保證。別選手續(xù)不全的項目，有些商品房存在法律糾紛，這種房子千萬別選。比如十年前華聞小區(qū)，當然現(xiàn)在已經不存在這樣問題了啊，當時由于開發(fā)商與村里的征地款有糾紛，村里將小區(qū)的大門口用土給擋了，害得居民們出入的時候十分困難。
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