怎樣買到即實用又經濟的住房 (1)
來源：河北新石房房地產估價有限公司 時間：2014/1/7 10:50:44 查看：
購買商品房時要注意
等過程中，都較為規(guī)范，沒有出現在建工程抵押的情況，對商品房后期建設與管理也有明確的計劃，購房者大可放心與之談判。二、看清“內部認購”的真面目
許多開發(fā)商在樓盤預售前，喜歡搞內部認購，一為造勢，二為摸底，都是為預售做準備。而對于購房人來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認為，由于內部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內部認購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權出讓金，導致將來難以取得房地產證；二是該商品房可能已經被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權；三是由于內部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內部認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。
三、明確售樓廣告的法律效力
許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對于廣告的效力，法律理論一般認為是一種“要約邀請”，對開發(fā)商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對于預售廣告的管理，主要是通過行政手段實現的，《廣東省商品房預售管理條例》規(guī)定，預售人發(fā)布預售廣告時，應當已取得商品房預售許可證。預售廣告的內容必須真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內容，并載明商品房預售許可證的編號和發(fā)證機關。預售人發(fā)布的預售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，預購人有權要求在商品房買賣合同中約定。預售人發(fā)布預售商品房廣告時，應當提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報核發(fā)商品房預售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現該廣告內容與項目不符時，應當責令其停止發(fā)布。如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導利益受到損害，理論上可以通過司法程序尋求賠償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權，不是廣大購房人樂見的事情。因此，建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費者，也可以向工商行政管理部門舉報。
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五、另外，根據《廣東省商品房預售管理條例》，商品房開發(fā)商(預售人)代購房人辦理商品房房地產權證的，購房人可以留百分之十五的商品房價款，其中百分之十的商品房價款在預售的商品房竣工驗收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房價款在預售人交付商品房房地產權證時支付。購房人自己辦理商品房房地產權證的，購房人可以留百分之十的商品房價款，在預售人取得商品房項目產權確認證明書并將商品房交付使用之日起十日內支付。
六、明確約定收樓標準
對于商品房交付使用的標準，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條、第十八條有明確規(guī)定，即房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后， 方可交付使用。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當進行綜合驗收。綜合驗收項目包括：(一)城市規(guī)劃設計條件的落實情況； (二)城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；(三)單項工程的工程質量驗收情況； (四)拆遷安置方案的落實情況； (五)物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。《廣州市商品住宅建設項目驗收管理辦法》規(guī)定，商品住宅建設項目驗收包括專業(yè)驗收、竣工驗收和綜合驗收。專業(yè)驗收是指規(guī)劃、公安消防、人防等行政管理部門對商品住宅建設項目落實工程報建審批事項情況所作的檢驗和認可�？⒐を炇帐侵阜康禺a開發(fā)商依照強制性工程建設標準組織勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位，對房屋建筑以及按規(guī)定配套建設的市政公用設施工程質量的認定。綜合驗收是指建設行政主管部門組織有關行政管理部門對商品住宅建設項目中涉及公共安全的內容及市政公用設施建設配套情況所作的認定。對于交付標準，此辦法規(guī)定，商品住宅建設項目經驗收合格后，方可交付使用。辦法沒有明確，而且廣州市綜合驗收難問題一直沒有得到很好得解決，使開發(fā)商與購房人在收樓標準上存在很大爭議�，F行的《商品房買賣合同》格式文本第八條規(guī)定收樓標準由合同雙方約定。
七、
八、追究交樓違約的技巧
九、了解預售商品房轉讓的條件
在房地產交易中，存在預售商品房轉讓的情形，即原來的商品房預購人將購買的尚未竣工的預售商品房再行轉讓給他人，俗稱＂炒樓花＂。 由于預售商品房轉讓有利于轉讓人的融資，對受讓人而言，可能有價格上的優(yōu)惠，而國家又能增加稅收，因此，“炒樓花”雖然在理論上存在爭議，實踐中卻一直客觀存在。但由于“樓花”畢竟不是現樓，其中涉及法律關系較為復雜，建議購房人全面了解轉讓人原來合同的具體情況后作決策。簡單而言，如果轉讓人已付清全部價款，預售商品房的轉讓無須事先征得作為預售人的開發(fā)商同意。如果預購人尚未付清價款，則轉讓事先須征得預售人的同意。如果轉讓的商品房辦理了按揭，則情況更為復雜。但無論何種情況，預購人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的商品房買賣合同項下的預售商品房不得轉讓。上一篇：沒有了!
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