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第一部分：怎樣買(mǎi)到即實(shí)用又經(jīng)濟(jì)的住房
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主講人：河北新石房房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 閆立鈞

　　聽(tīng)眾朋友們，觀眾朋友們,大家好。非常高興有機(jī)會(huì)給大家講買(mǎi)房的知識(shí)，近兩年啊，我們石家莊市的房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，許多居民可能需要省吃儉用積攢半輩子甚至一輩子的積蓄要花在“住房”上,因此,如何能選購(gòu)到一套即實(shí)用又經(jīng)濟(jì)的住房,對(duì)我們每個(gè)人來(lái)講是多么地重要,今天,我想就大家關(guān)心的這個(gè)話題，給大家做一下總結(jié)性的講解。希望我的講解能為大家提供有用的幫助。如何買(mǎi)到即實(shí)用又經(jīng)濟(jì)的住房，如何將錢(qián)花在刀刃上談幾點(diǎn)注意的事項(xiàng):
　　要想買(mǎi)到一套即實(shí)用又經(jīng)濟(jì)的住房，首先要解決的第一個(gè)問(wèn)題，就是要弄清楚自己的需求。
　　我們首先要了解自己到底需要什么樣的房子,買(mǎi)房的目的是什么?買(mǎi)房后能給我們解決什么問(wèn)題，又會(huì)給我們帶來(lái)什么新的問(wèn)題。
　　總體來(lái)說(shuō),購(gòu)房者大多數(shù)是基于兩種目的來(lái)購(gòu)房的：一種是純粹的用于自身居住的消費(fèi)型購(gòu)房,如因結(jié)婚、離家、搬遷、教育、治病、移民等原因造成的純消費(fèi)性購(gòu)房；另一種是基于購(gòu)房后期待升值的投資型購(gòu)房,如倒房、炒房、出租、吞吐等目的購(gòu)房。不論是哪種目的和行為的購(gòu)房,在我們準(zhǔn)備付錢(qián)交定金時(shí),一定要，保持清醒的頭腦,不要一時(shí)沖動(dòng)，一定要弄清楚自己到底需要什么樣的房子,自己買(mǎi)房子到底想解決什么問(wèn)題,買(mǎi)房的要求是否非常迫切，防止頭腦發(fā)熱買(mǎi)了房后又帶來(lái)一些無(wú)法解決的新問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)中見(jiàn)到不少朋友,在交完購(gòu)房定金后,又反悔要退房,經(jīng)常是在交了定金的第二天就后悔了,托人找關(guān)系想方設(shè)法要退房,三年前,有個(gè)朋友看上了華脈新村的一套復(fù)式住宅樓,當(dāng)時(shí)咨詢我價(jià)格是不是合理，他給我報(bào)價(jià)后，我說(shuō)價(jià)錢(qián)很合理，但你缺房子嗎？他說(shuō)他不缺房子，就是喜歡復(fù)式的躍層結(jié)構(gòu)，所以決定把這套房子買(mǎi)下來(lái)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)他說(shuō)“要這套房子的人很多,都看上這套房子了,你真想要那就趕快交定金吧，否則別人就搶了,”我的這位朋友當(dāng)場(chǎng)就付了一萬(wàn)元定金,高高興興地回家了。但第二天,他就急忽忽地找到我：“唉呀,真不好意思,昨天回家后,頭腦冷靜下來(lái)一想,躍層結(jié)構(gòu)200多平方米,五室三廳我們一共二口人用不著買(mǎi)這么大的房子啊,你還是幫我說(shuō)說(shuō)把定金退了吧”。結(jié)果找到開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商說(shuō)定金的錢(qián)已經(jīng)交給施工隊(duì)了,現(xiàn)在要不回來(lái),以后再說(shuō)吧,就這樣,三年多了,他的一萬(wàn)元定金到現(xiàn)在也沒(méi)要回來(lái)。
　　我講這個(gè)例子,就是要提醒大家,在購(gòu)房交錢(qián)時(shí),一定要頭腦冷靜,考慮清楚,自己需要不需要這樣的房子。不能因?yàn)椤跋矚g”就購(gòu)買(mǎi),我們每個(gè)人喜歡的東西多了,我們不可能都能買(mǎi)過(guò)來(lái)。俗話說(shuō)得好“有錢(qián)不買(mǎi)半年閑”更何況你不需要它呢。
　　房產(chǎn)這種商品,不同于一般的商品,它具有不可移動(dòng)性、價(jià)值量大、流動(dòng)性差等特點(diǎn),如果不是因?yàn)榉浅Ｆ惹蟹琴I(mǎi)不可的話,那么我奉勸大家在買(mǎi)房時(shí)最好考慮一下風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,同樣,買(mǎi)房子也是存在風(fēng)險(xiǎn)的,所謂風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。這里有一個(gè)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)圖表，通過(guò)圖可以看到，機(jī)率越小的，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，也就是說(shuō)如果你是以投資倒房為目的購(gòu)房，最好選購(gòu)大眾戶型的風(fēng)險(xiǎn)才小。有個(gè)順口溜不是講三大傻嗎？“炒股炒成股東，倒房倒成房東，泡妞泡成老公�！�

　　二、我要講的第二點(diǎn)注意事項(xiàng)那就是，掂量自己口袋里錢(qián)的分量，確定承受的價(jià)格范圍
　　我們?cè)诮鉀Q了買(mǎi)房的目的和需求目標(biāo)之后，就要考慮個(gè)人的承受能力了，總價(jià)值在多少錢(qián)的房子可以接受。一定要量力而行，不要盲目攀比，愛(ài)要面子活受罪，以至于負(fù)債累累入不敷出。
　　例①、98年世紀(jì)花園開(kāi)盤(pán)時(shí)，我第一個(gè)趕到了現(xiàn)場(chǎng)，排隊(duì)排名第8，記得是前20名有高爾夫會(huì)員卡，價(jià)值10萬(wàn)元，我到了現(xiàn)場(chǎng)，又到世紀(jì)公園轉(zhuǎn)了一圈兒，怎么看怎么覺(jué)得這房子太好了，就交了二千元定金，但回家后卻發(fā)了大愁，我是無(wú)論如何也湊不齊五萬(wàn)元這首付款，售房員是一天一個(gè)電話地催交首付款，我是天天求爺爺告奶奶給別人下跪的想法都有到處借錢(qián)，但是還是找不來(lái)錢(qián)，最后不但沒(méi)買(mǎi)到甚至2000元定金也沒(méi)了。我這是現(xiàn)身說(shuō)法啊，大家可不要學(xué)我啊，希望大家要吸取我這用2000元學(xué)費(fèi)買(mǎi)來(lái)的教訓(xùn)。
那么如何判斷自己的購(gòu)買(mǎi)力和承受力呢？如何根據(jù)自己的收入來(lái)判斷房?jī)r(jià)是不是合適呢？我們河北新石房房地產(chǎn)估價(jià)有限公司的技術(shù)人員經(jīng)過(guò)測(cè)算給大家總結(jié)了三條標(biāo)準(zhǔn)：
第一條是房?jī)r(jià)與居民每年可支配收入的比例。“這個(gè)比例一般是3到6”，也就是說(shuō)，總房?jī)r(jià)應(yīng)該是家庭全年稅后可支配收入的3到6倍。比如一個(gè)家庭全年稅后要支配4萬(wàn)元的話，可以買(mǎi)幾萬(wàn)元以上24萬(wàn)元以下的房子。
　　第二條標(biāo)準(zhǔn)是買(mǎi)房每個(gè)月支付的按揭跟家庭月收入的比例，“這個(gè)比例應(yīng)該是25%到35%”，或者說(shuō)，購(gòu)房者每月支付的房貸按揭，不能超過(guò)家庭月收入的三分之一。 比如一個(gè)家庭的月收入是3000元，那購(gòu)房的按揭款應(yīng)該是1000元，我們新石房估價(jià)公司的估價(jià)師經(jīng)過(guò)測(cè)算，認(rèn)為貸款期限在10年至15年的方式最經(jīng)濟(jì)也最合算。超過(guò)15年或底于10年的貸款是應(yīng)該慎重考慮的。
　　第三條標(biāo)準(zhǔn)是購(gòu)房者總負(fù)債率與每個(gè)月總收入的比例。“總負(fù)債率是個(gè)什么概念呢，就是你房子的按揭額、車(chē)子的按揭，教育按揭，信用卡的透支……所有的負(fù)債分?jǐn)偟矫總�(gè)月要交的按揭，除以你每個(gè)月的工資，這個(gè)數(shù)不能超過(guò)50%�！�
這三個(gè)指標(biāo)，每位購(gòu)房者都應(yīng)該心中有數(shù)，如果算下來(lái)，房?jī)r(jià)高出這三條標(biāo)準(zhǔn)很多，買(mǎi)房子就不適合，這個(gè)時(shí)候不如租房，租房支付的成本是較低的。如果每位普通百姓在購(gòu)房時(shí)都能從這些標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)慎重考慮和決策。那么我們就不會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)債，我們生活得就會(huì)很悠閑、很快樂(lè)，房?jī)r(jià)也就不會(huì)過(guò)快地上漲了。
　　三、買(mǎi)房要考慮的第三個(gè)步驟：那就是過(guò)濾信息。
我們可以通過(guò)聽(tīng)廣播、看電視、看報(bào)紙、訪中介等方式來(lái)獲取有關(guān)房屋的信息，通過(guò)這些信息渠道，來(lái)篩選出幾個(gè)比較符合條件的房源。再根據(jù)自己的要求和承受能力來(lái)選擇購(gòu)買(mǎi)商品房還是二手房,
　　俗話說(shuō)“貨比三家”雖然房地產(chǎn)有獨(dú)一無(wú)二性和供給有限性等特點(diǎn),但針對(duì)單套房屋仍然是可以被替代的,我們?cè)谧龇康禺a(chǎn)評(píng)估時(shí)要遵循的一種原則叫做“替代原則”,同樣我們?cè)谫?gòu)房時(shí),也要遵循“替代原則”,我們看中了一套房子,在談價(jià)錢(qián)之前,首先要考慮周?chē)�是不是有可以替代的其他房源�?br />　　四、買(mǎi)房要考慮的第四個(gè)因素：咨詢有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)方面的專(zhuān)業(yè)人士,從地理位置、配套設(shè)施、環(huán)境、物業(yè)、樓層、質(zhì)量、價(jià)位等多方面來(lái)比較各個(gè)房源的優(yōu)缺點(diǎn),由專(zhuān)業(yè)人士提供客觀理智的意見(jiàn)。見(jiàn)表二，我們可以通過(guò)表二中列舉的因素來(lái)選擇與目標(biāo)相以的房源。
　　我們?cè)谫?gòu)房時(shí),一定要咨詢有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士,俗話說(shuō)“隔行如隔山”你再聰明,再能干有些行內(nèi)的行情、內(nèi)幕你都不可能十分地了解, 所以花點(diǎn)咨詢費(fèi)比少花冤枉錢(qián)要合適。
像作為我們房地產(chǎn)估價(jià)師的，總是以房屋的成本價(jià)格來(lái)核算每套房子值不值，開(kāi)發(fā)商到底要賺多少錢(qián)，我要比成本價(jià)多付出多少才算合適，但如果你總這么想，就會(huì)受到局限，往往市場(chǎng)規(guī)律不是以你認(rèn)為或你評(píng)估出的價(jià)值來(lái)反映的。而是由價(jià)格來(lái)反映，市場(chǎng)價(jià)格的高低，很大程度是取決于賣(mài)方的供給和買(mǎi)方的需求，甚至可以說(shuō)是賣(mài)方的炒作和買(mǎi)方的跟風(fēng)。我們知道股票市場(chǎng)曾經(jīng)火了一陣子，有哪個(gè)股民知道你所炒的股票實(shí)際價(jià)值到底多少？原值1元的被炒到了每股20幾元，而且在這個(gè)價(jià)值上被買(mǎi)來(lái)買(mǎi)去，又賣(mài)來(lái)賣(mài)去的，這樣的炒作是在脫離實(shí)際價(jià)值的資金來(lái)回轉(zhuǎn)移，最終受傷害的是最后的股東。我講一個(gè)笑話，馬路上有一個(gè)人抬頭望天空，一動(dòng)不動(dòng)好像在看天上的什么東西，有人見(jiàn)了，也好奇地向天上看，后來(lái)越聚越多，許多人都往天上看，但是天上什么也沒(méi)有，什么也沒(méi)看到。這時(shí)，就有人問(wèn)“你在看什么”那人回答“我什么也沒(méi)看，我的鼻子流血了，我抬頭是為了止血，不讓鼻血流出來(lái)�！蔽冶緛�(lái)是準(zhǔn)備了一大堆資料，要告訴大家怎樣選購(gòu)，怎樣抵制風(fēng)險(xiǎn)等，但我后來(lái)覺(jué)得，教給別人怎樣辦，不如教給別人一種理念，一種思路，我今天講的所有內(nèi)容，概括起來(lái)就是“要想買(mǎi)到即實(shí)用又經(jīng)濟(jì)的住房，那就是不要參與炒作，不要盲目跟風(fēng)�！�

　　五、根據(jù)估價(jià)師的意見(jiàn)運(yùn)用性價(jià)比優(yōu)選法來(lái)選定住房
　　通常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，購(gòu)房者同時(shí)圈中了幾套房子，綜合情況都差不多，該買(mǎi)哪套不該買(mǎi)哪套拿不定主意。還舉上面的例子，兩套房，一套市區(qū)的兩居，一套郊區(qū)的三居，總房?jī)r(jià)差不多，假設(shè)購(gòu)房者對(duì)這兩套房的交通位置和面積大小都可以接受，戶型朝向是各有千秋，選擇起來(lái)比較犯愁。當(dāng)出現(xiàn)這種情況時(shí)，可以估算一下這些房的性價(jià)比來(lái)幫助自己決策。性價(jià)比是一個(gè)可以量化的指數(shù)，購(gòu)房者可以從購(gòu)房需求的幾個(gè)主要方面，諸如位置、價(jià)錢(qián)、戶型、物業(yè)、環(huán)境、配套、交通等方面列出各因素所占的百分比，然后對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目分別進(jìn)行分值評(píng)定。如圖表二最后綜合分值高的房屋可以優(yōu)先考慮。這里需要說(shuō)明的是，性價(jià)比雖然可以量化，但其中從需求因素到權(quán)重以及最后評(píng)定都是一種個(gè)人行為，所以性價(jià)比評(píng)定最好綜合多人的意見(jiàn)，這樣會(huì)比較客觀一些�！�  
    此外最好選一個(gè)成熟社區(qū)，這種社區(qū)人氣足，配套全，交通好，管理優(yōu)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力強(qiáng)，生活的大環(huán)境有保證。別選手續(xù)不全的項(xiàng)目，有些商品房存在法律糾紛，這種房子千萬(wàn)別選。比如十年前華聞小區(qū)，當(dāng)然現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)解決已經(jīng)不存在這樣問(wèn)題了啊，現(xiàn)在華聞小區(qū)可以放心定了，當(dāng)時(shí)是由于開(kāi)發(fā)商與村里的征地款有糾紛，村里將小區(qū)的大門(mén)口用土給擋了，害得居民們出入的時(shí)候十分困難，安全穩(wěn)定的心理受到傷害。以上我給大家講的是購(gòu)房的幾個(gè)步驟，下面給大家講一下購(gòu)房的必要常識(shí)。